楼市大反转？"好房子"成救命稻草！

本周观点：高质量住宅的价格锚定效应至关重要

市场分歧与新的企稳路径

当前房地产市场存在分歧，部分城市二手房价格尚未稳定，导致成交量可能无法持续增长，进而影响新房市场的复苏。然而，我们认为本轮市场企稳的路径可能与以往不同。在2022年至2024年期间，市场陷入了一种“无差异价格下跌螺旋”：二手房降价导致新房销售受阻，房企不得不采取折价促销策略，进而引发二手房价格的二次探底。

通过“价格梯度”重塑市场定价体系

我们认为，随着2025年各地高质量住宅项目集中入市，“好房子”有望率先企稳，形成市场价格锚。这意味着，同地段的旧标准住宅或二手房，在价格折让到一定程度后，也有望实现企稳。最终，市场将通过“价格梯度”的方式，重构整体定价体系，优质住宅将引领市场走出下行通道。

关注增量项目的利润率变化，而非早期库存质量

早期库存减值压力已有所释放

市场关注的另一个焦点在于房地产企业早期库存的减值压力。我们认为，经过2022年至2024年的持续消耗，减值压力已经得到一定程度的释放。同时，市场对于早期项目的减值和去化压力已经有较为充分的预期。

关注新入市“好房子”的去化和利润

因此，相比早期库存，我们更需要关注的是新拿地项目的去化率和利润率。得益于地方政府在限价、土地拍卖条件等方面的让步，2024年以来新入市的“好房子”在去化率和利润率方面均有一定改善。短期内，我们可以重点观察3月和4月“好房子”集中入市后的市场表现，以此判断市场复苏的力度。

投资建议：板块布局期，关注优质个股

推荐关注的房企类型

我们重申，当前仍然是房地产板块的布局期。个股方面，建议关注以下类型的房地产企业：

1. 历史包袱较轻、库存结构优化的房企，例如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等。

2. 估值修复型的房企，例如万科A、金地集团、新城控股等。

关注细分领域头部企业

同时，建议关注房地产经纪（如贝壳）、物业管理（如中海物业、保利物业、招商积余）、代建（如绿城管理控股）等细分领域的头部企业。这些企业在各自领域拥有竞争优势，有望在行业变革中获得更大的发展空间。

政策环境监测：稳定市场，构建新模式

政府工作报告强调，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，并加快构建房地产发展新模式。这表明政府稳定房地产市场的决心，以及推动行业转型升级的长期战略。

市场运行监测：成交量环比下降，库存略有下降

• 成交情况： 本周（3月1日至3月7日），重点50个城市的新房成交量为1.5万套，环比下降34.4%；重点20个城市的二手房成交量为2.1万套，环比下降5.8%。3月份（截至7日），重点50个城市的新房日均成交量同比下降31%，环比上升6.9%；重点20个城市的二手房日均成交量同比上升130.3%，环比上升31.8%。

• 库存情况： 16个城市的取证库存为9102万平方米，环比下降0.7%，去化周期为18.9个月。

  资本市场监测：地产债发行，地产股跑输大盘

• 地产债： 本周境内地产债发行额为147.5亿元人民币。

• 地产股： 本周房地产板块下跌0.91%，跑输沪深300指数（上涨1.39%）。当前房地产板块的PE（TTM）为36.09倍，估值处于近五年94.24%分位。

  风险提示：楼市修复、房企流动性、行业波动

本报告提醒投资者注意以下风险：

• 楼市修复不及预期风险： 房地产市场复苏可能低于预期，导致投资回报不及预期。
• 个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险： 个别房地产企业可能出现流动性问题，并引发连锁反应，对整个行业造成冲击。
• 行业短期波动超预期风险： 房地产行业可能出现超出预期的短期波动，影响投资收益。